Medidas relativas a alquileres adoptadas en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo
Las medidas adoptadas sólo afectan a arrendamientos de VIVIENDA HABITUAL. Por tanto, NO AFECTAN NI A LOCALES DE NEGOCIO NI A SEGUNDAS RESIDENCIAS.
Para poder tener acceso a dichas medidas, el arrendatario debe hallarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19.
¿QUIÉNES SE CONSIDERAN PERSONAS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD?
Se considera personas en situación de vulnerabilidad económica derivada del COVID-19 a quienes reúnan, simultáneamente, los siguientes requisitos:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), es decir, 1.613,52 euros.
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (53,78 euros). El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM (80,67 euros) por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
MEDIDAS PARA LOS ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD:
A.- Suspensión del acto de lanzamiento en desahucios, por un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Decreto Ley (1 de abril de 2020).
Se requiere que a la persona a desahuciar le sea imposible encontrar alternativa habitacional para si y para las personas que conviva.
La persona afectada deberá solicitarlo al Juzgado y acreditar que se halla en alguna de las situaciones de vulnerabilidad antes descritas.
El letrado de la administración de justicia requerirá a los servicios sociales para que informen del plazo estrictamente necesario para hallar nueva vivienda, que no podrá exceder del día 1 de octubre de 2020.
Si el arrendador también se hallase en situación de vulnerabilidad, esta circunstancia deberá ser tenida en cuenta por los servicios sociales para concretar el plazo necesario.
B.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Los contratos cuya duración o prórroga expiren entre el día 1 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma, se aplicará, a solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Se entiende que los seis meses serán a partir del día en que expire el contrato o su prórroga.
MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA
Aquí conviene distinguir según el arrendador sea gran tenedor y empresa o entidad pública de vivienda o no lo sea.
Será GRAN TENEDOR la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
No serán grandes tenedores los arrendadores restantes.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO VULNERABLE EN CASO DE TENER CONTRATO CON UN GRAN TENEDOR
El aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
El arrendador, en el plazo de siete días laborables, podrá optar entre las siguientes alternativas:
a) Reducción del 50% de la renta durante un máximo de cuatro meses.
Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) Moratoria en el pago de la renta por un máximo de cuatro meses, cuyo importe será prorrateado entre el resto del periodo contractual o un máximo de tres años.
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación previsto en el Real Decreto Ley, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO VULNERABLE EN CASO DE TENER CONTRATO CON UN NO GRAN TENEDOR
En este caso, el arrendatario puede solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, con condonación total o parcial-
El arrendador ha de responder en el plazo de siete días laborables qué condiciones acepta o qué alternativas plantea.
El arrendador no está obligado a aceptar ninguna medida y, si no se alcanza ningún acuerdo, el arrendatario puede acceder al programa de ayudas transitorias a que se hacía antes referencia.
ACREDITACIÓN DE LAS CIRCUNSTANCIAS DE VULNERABILIDAD
Serán precisos los siguientes documentos:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
CARÁCTER FINALISTA Y CUANTÍA DE LAS AYUDAS
Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Como siempre, a su disposición. MARTÍNEZ SAURÍ ABOGADOS