LA NUEVA LEY DE RENEGOCACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS
El Diario Oficial de la Generalitat ha publicado el día 22 de octubre el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.
Muy en síntesis, el contenido del Decreto-Ley es el siguiente:
OBJETO:
Facilitar la renegociación de los contratos de alquiler de locales comerciales o industriales en actividades afectadas por la pandemia.
¿QUIÉN LO PUEDE SOLICITAR?
La solicitud se realizará por el arrendatario, es decir, la persona que paga el alquiler.
¿A QUÉ ACTIVIDADES APLICA?
Se aplicaría a los contratos de alquiler suscritos desde el 1 de enero de 1995 en que, como consecuencia de la pandemia del Covidien-19, la actividad que se desarrolla se haya visto afectada por
– medidas de suspensión del desarrollo de la actividad
– o medidas de restricción del aprovechamiento material
El hecho de prestar servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no impide aplicar el decreto, y los locales continuarán considerándose afectados por medidas de suspensión o de restricción.
¿ES OBLIGATORIA LA APLICACIÓN DEL CONTENIDO DEL DECRETO LOS CONTRATOS?
La ley da preferencia a los acuerdos a que puedan llegar las partes a partir de la solicitud de renegociación hecha por el arrendatario. Si no hay acuerdo en el plazo de un mes, el arrendatario tiene derecho a las modificaciones previstas en este Decreto-Ley.
¿QUÉ SE PUEDE PEDIR?
Actividades afectadas por medidas de suspensión:
En el caso de actividades afectadas por medidas de suspensión, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria se reducirán en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
Si la restricción se alarga más de tres meses, el arrendatario puede desistir del arrendamiento, avisando con un mes de anticipación.
Actividades con restricción de aprovechamiento:
En caso de actividades con restricción de aprovechamiento, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria se reducirán, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
Este es un apartado que habrá que ir interpretando. En principio, si un establecimiento ve reducido su aforo en un 70% (por ejemplo), la reducción de la renta sería 50% * 70%, es decir, del 35%.
Asimismo, si se ordena una restricción horaria sobre el horario comercial autorizado (en licencia), se debería también reducir la renta de manera proporcional. Así, por ejemplo, si un establecimiento podía abrir desde las 10 horas hasta las 20 h, y se ordena su cierre a las 18h, habrá perdido dos horas, es decir, una quinta parte (un 20%) del horario autorizado, y ello conllevaría reducir la renta un 10%, de conformidad con la proporción establecida (50% * 20%) = 10%.
SOLICITUDES COMUNES A AMBAS SITUACIONES
La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las rentas y otros gastos debidos que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente.
Es decir, si se ha constituido una fianza voluntaria no depositada, se puede aplicar al pago del alquiler, con la obligación de restituirla en el plazo máximo de un año a partir de la finalización de la restricción
¿CÓMO SE TRAMITA LA SOLICITUD?
La parte arrendataria debe pedirlo de manera fehaciente, y hay un plazo de un mes para llegar a un acuerdo. En caso de no llegar a ningún acuerdo, se aplicarían las medidas establecidas en el Decreto-Ley.
EFECTOS DE LA SOLICITUD
Desde la recepción del requerimiento, la parte arrendadora se abstendrá de emitir ninguna factura en la parte arrendataria hasta que haya acuerdo o se apliquen las medidas.
El acuerdo o la aplicación de medidas tendrán efectos desde la fecha de solicitud.
APLICACIÓN INCLUSO EN CASO DE MEDIDAS PREVISTAS.
El Decreto-Ley establece que estas medidas se aplicarán incluso en caso de que los contratos ya hubieran previsto alguna modificación de la renta para circunstancias derivadas de la pandemia, lo que no deja de ser sorprendente. Las medidas establecidas por el Decreto-Ley se aplicarían a voluntad de la parte arrendataria y sustituirían lo previsto en el contrato.
CONSIDERACIONES ADICIONALES
Es una ley de constitucionalidad dudosa, pero que es aplicable mientras no se acuerde su suspensión, si fuera el caso.
Aporta cierta seguridad en el sentido de resultar aplicable de manera inmediata y de comportarse soluciones a corto plazo, lo que evita tener que litigar judicialmente de entrada.
Sin ánimo de ser gremialistas, sí aconsejamos la consulta a su abogado y que supervise el contenido de las negociaciones y los acuerdos a que se pueda llegar.
Link al texto del Decreto Ley:
No dudes en contactar AQUÍ con nosotros para cualquier duda al respecto
